חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק דרקוני וקיצוני ביישומו. המס לפי החוק צריך להשתלם לקופת האוצר תוך 30 יום מחתימת כל הסכם שבסופו מכר מקרקעין, אפילו אם היה ההסכם מותנה בתנאי מתלה כדוגמת שינוי תב"ע. עם זאת, האנשים מאחורי החוק הינם מעשיים, פרקטיים ומביני עניין. כך יצא, שרשויות המס הקלו ביישום הוראותיו המכבידות של החוק במגוון מצבים, בהם על החייב במס היה מוטל לשלם את המס מיד עם חתימת ההסכם, אך בשל אופיו של ההסכם, לא תמיד הוא היה יכול לשלם אותו.
להלן מספר מצבים בהם ניתן חוקית, או מנהלית, להשיג דחיות מס:
1. סעיף 51 לחוק - דחייה חוקית בתשלום המס: סעיף 51 לחוק מעניק דחייה חוקית פורמלית לתשלום במס. הסעיף חל על כל הסכם שבו עדיין לא שולמה 50% מהתמורה, ולא ניתנה לקונה חזקה או יפוי כח בלתי חוזר.
רוב ההסכמים עם תנאי מתלה, קומבינציה, פינוי-בינוי, נופלים בגדרו של הסעיף הנ"ל. אך זאת רק עד לקיום אחד התנאים, שהינו בדרך כלל תפיסת החזקה ע"י הקבלן בקרקע נשוא העיסקה. מעת מתן חזקה ועד לסיום הבנייה יכולות לעבור מספר שנים, ולכן אין הסעיף פותר את מצוקת המזומנים בה נתון בעל הקרקע, הזקוק לדחייה נוספת כדי לממן תשלום מס.
2. עסקאות קומבינציה - בעסקאות אלו לא ניתנה תמורה במזומן לבעל הקרקע, ולפיכך רשויות המס מתירות דחיית מס בסוג זה של עסקאות למשך זמן מה, עד אשר יממש בעל הקרקע את תמורת העיסקה שקיבל בכסף מזומן. דחייה זו הינה מעבר לדחייה המוענקת מכח חוק מיסוי מקרקעין על פי סעיף 51 שבו. דחייה מנהלית זו, מעבר לסעיף האמור, יכולה להיות עד ל-24 חודשים.
3. עיסקה עם תנאי מתלה - בעיסקת מזומן לדוגמא, בה הוסכם בין הצדדים למכור קרקע חקלאית ב-100 אלף דולר לדונם בכפוף להפשרת הקרקע, תשלום הכסף תלוי למעשה באישור תב"ע. חיוב המס יידחה, לפי הנחיות פנימיות של מס שבח, עד לאירוע התנאי. המס אמנם ייקבע בערכו הריאלי נכון ליום ההפשרה, אך ייחוסו אחורה ליום ההסכם יהיה תוך כדי היוון בריבית השוק, והגבייה תעשה בערכים ריאליים.
כמובן, שלעתים לפי החוק עדיף לשלם מס מיד, כי אז התשלום של המס הינו לפי ערך הקרקע ביום ההסכם, ולא בערך גבוה יותר לפי יום ההפשרה, בניגוד לעמדת רשויות המס.
4. אופציה - אופציה מהווה דרך לעיסקה משפטית מחייבת המלווה בדחיית מס הלכה למעשה. למעשה, לפי נהלי מיסוי מקרקעין, מחייבת האופציה דיווח בטופס מיוחד רק אם שולם עבורה. אם לא שולם עבור האופציה, הרי די במכתב דיווח, ואין היא גוררת תשלום מס. האופציה נותנת ביטחון ביד האוחז בה לתקופה חוזית, שאין מגבלה חוקית לאורכה. לפיכך, בעסקאות ארוכות טווח היא משרתת היטב את איזון האינטרסים של בעל הקרקע, החפץ שהיזם יפשיר את מקרקעיו וישביחם, אך לא חפץ לשלם מס אלא בעת ההפשרה.
5. מהות דחיית מס - פסק דין אלדר שרון: לפי המלצת נשיא ביהמ"ש העליון לשעבר, מאיר שמגר, לנישום זכות לבקש דחייה והפחתת ריבית והפרשי הצמדה, על מנת שלא ישתנה המס הריאלי כתוצאה מהדחייה. לדוגמא, אם בעת ההסכם שער הדולר 1:4.4 והמס הוא 50%, התמורה היא 100 אלף דולר והשבח 100 אלף דולר, ובעת התשלום השער הוא 1:4.2, הרי התמורה נותרת 100 אלף דולר וחישוב המס יעשה לפי 1:4.2 ולא 1:4.4 צמוד עם ריבית. זכות זו לנישום מיושמת ע"י רשויות מס שבח במשיכה, וראוי כי המייצגים יהיו ערים לה וידאגו, כי הרשויות יתנו כבוד ויקר לדבריו של נשיא בית המשפט העליון.
6. דחיית מס בעסקאות תשלומים - במכירות בתשלומים כדוגמת חכירה ל-25 שנים, או כאשר התשלומים עבור דירה או מגרש נפרשים על פני מספר שנים, קיים נוהל, המיושם במידה זו או אחרת, לפיו יכול הנישום לקבוע את אחוז המס ולשלם את המס השולי החל בגין כל תשלום בנפרד. נוהג זה דורש פניה מיוחדת ולא תמיד ייענה הפונה בחיוב.
7. עסקאות שחלק ב' לפקודה חל עליהן (סעיף 50): על פי נוהג זה, נותנות רשויות מיסוי מקרקעין דחייה בתשלומי מס שבח עד להמצאת אישור על פטור (טופס 50) מפקיד שומה רלבנטי. אישור ו/או הקפאה לדחיית המס ניתנים בין שנתיים לארבע שנים.
תיאור הדחיות דלעיל איננו ממצה אלא מדגים בלבד, וקיימים מצבים רבים נוספים בהם ניתן לקבל דחיית מס מסיבות רבות ומגוונות, שלא נסקרו כאן.
להלן מספר מצבים בהם ניתן חוקית, או מנהלית, להשיג דחיות מס:
1. סעיף 51 לחוק - דחייה חוקית בתשלום המס: סעיף 51 לחוק מעניק דחייה חוקית פורמלית לתשלום במס. הסעיף חל על כל הסכם שבו עדיין לא שולמה 50% מהתמורה, ולא ניתנה לקונה חזקה או יפוי כח בלתי חוזר.
רוב ההסכמים עם תנאי מתלה, קומבינציה, פינוי-בינוי, נופלים בגדרו של הסעיף הנ"ל. אך זאת רק עד לקיום אחד התנאים, שהינו בדרך כלל תפיסת החזקה ע"י הקבלן בקרקע נשוא העיסקה. מעת מתן חזקה ועד לסיום הבנייה יכולות לעבור מספר שנים, ולכן אין הסעיף פותר את מצוקת המזומנים בה נתון בעל הקרקע, הזקוק לדחייה נוספת כדי לממן תשלום מס.
2. עסקאות קומבינציה - בעסקאות אלו לא ניתנה תמורה במזומן לבעל הקרקע, ולפיכך רשויות המס מתירות דחיית מס בסוג זה של עסקאות למשך זמן מה, עד אשר יממש בעל הקרקע את תמורת העיסקה שקיבל בכסף מזומן. דחייה זו הינה מעבר לדחייה המוענקת מכח חוק מיסוי מקרקעין על פי סעיף 51 שבו. דחייה מנהלית זו, מעבר לסעיף האמור, יכולה להיות עד ל-24 חודשים.
3. עיסקה עם תנאי מתלה - בעיסקת מזומן לדוגמא, בה הוסכם בין הצדדים למכור קרקע חקלאית ב-100 אלף דולר לדונם בכפוף להפשרת הקרקע, תשלום הכסף תלוי למעשה באישור תב"ע. חיוב המס יידחה, לפי הנחיות פנימיות של מס שבח, עד לאירוע התנאי. המס אמנם ייקבע בערכו הריאלי נכון ליום ההפשרה, אך ייחוסו אחורה ליום ההסכם יהיה תוך כדי היוון בריבית השוק, והגבייה תעשה בערכים ריאליים.
כמובן, שלעתים לפי החוק עדיף לשלם מס מיד, כי אז התשלום של המס הינו לפי ערך הקרקע ביום ההסכם, ולא בערך גבוה יותר לפי יום ההפשרה, בניגוד לעמדת רשויות המס.
4. אופציה - אופציה מהווה דרך לעיסקה משפטית מחייבת המלווה בדחיית מס הלכה למעשה. למעשה, לפי נהלי מיסוי מקרקעין, מחייבת האופציה דיווח בטופס מיוחד רק אם שולם עבורה. אם לא שולם עבור האופציה, הרי די במכתב דיווח, ואין היא גוררת תשלום מס. האופציה נותנת ביטחון ביד האוחז בה לתקופה חוזית, שאין מגבלה חוקית לאורכה. לפיכך, בעסקאות ארוכות טווח היא משרתת היטב את איזון האינטרסים של בעל הקרקע, החפץ שהיזם יפשיר את מקרקעיו וישביחם, אך לא חפץ לשלם מס אלא בעת ההפשרה.
5. מהות דחיית מס - פסק דין אלדר שרון: לפי המלצת נשיא ביהמ"ש העליון לשעבר, מאיר שמגר, לנישום זכות לבקש דחייה והפחתת ריבית והפרשי הצמדה, על מנת שלא ישתנה המס הריאלי כתוצאה מהדחייה. לדוגמא, אם בעת ההסכם שער הדולר 1:4.4 והמס הוא 50%, התמורה היא 100 אלף דולר והשבח 100 אלף דולר, ובעת התשלום השער הוא 1:4.2, הרי התמורה נותרת 100 אלף דולר וחישוב המס יעשה לפי 1:4.2 ולא 1:4.4 צמוד עם ריבית. זכות זו לנישום מיושמת ע"י רשויות מס שבח במשיכה, וראוי כי המייצגים יהיו ערים לה וידאגו, כי הרשויות יתנו כבוד ויקר לדבריו של נשיא בית המשפט העליון.
6. דחיית מס בעסקאות תשלומים - במכירות בתשלומים כדוגמת חכירה ל-25 שנים, או כאשר התשלומים עבור דירה או מגרש נפרשים על פני מספר שנים, קיים נוהל, המיושם במידה זו או אחרת, לפיו יכול הנישום לקבוע את אחוז המס ולשלם את המס השולי החל בגין כל תשלום בנפרד. נוהג זה דורש פניה מיוחדת ולא תמיד ייענה הפונה בחיוב.
7. עסקאות שחלק ב' לפקודה חל עליהן (סעיף 50): על פי נוהג זה, נותנות רשויות מיסוי מקרקעין דחייה בתשלומי מס שבח עד להמצאת אישור על פטור (טופס 50) מפקיד שומה רלבנטי. אישור ו/או הקפאה לדחיית המס ניתנים בין שנתיים לארבע שנים.
תיאור הדחיות דלעיל איננו ממצה אלא מדגים בלבד, וקיימים מצבים רבים נוספים בהם ניתן לקבל דחיית מס מסיבות רבות ומגוונות, שלא נסקרו כאן.
